Alivuokrausta ei voi kieltää

[Ryysy]

Alivuokrausta ei voi kieltää

Kaupunki 5.5.2015 2:00 Päivitetty: 5.5.2015 5:00

Pekka Torvinen
Helsingin Sanomat

Vuokranantaja ei voi koskaan kieltää asunnon alivuokrausta. Alivuokrauksella tarkoitetaan sellaista tilannetta, jossa huoneistosta vuokrataan korkeintaan puolet toisen asumiskäyttöön.

”Alivuokrausta ei voida vuokrasopimuksessa tai muutoinkaan kieltää; asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 26. pykälän mukaan tällainen ehto olisi suoraan lainvastainen”, kirjoittaa varatuomari Aki Rosén asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä Kiinteistölehden numerossa 2/2015.

Sen sijaan jälleenvuokraus on kielletty ilman vuokranantajan erikseen antamaa lupaa. Toisin sanoen jos vuokrasopimuksessa jälleenvuokrausta ei ole erikseen sallittu, on se kielletty. Jälleenvuokrauksella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, jossa asunnon alun perin vuokrannut henkilö vuokraa koko huoneiston eteenpäin yhdelle tai useammalle omalle vuokralaiselleen.

”Täysin poikkeukseton ei tämäkään sääntö ole, sillä esimerkiksi eräissä AHVL:ssa säädetyissä tilanteissa vuokralaisella voi olla oikeus siirtää koko vuokraoikeus huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle. Vuokraoikeuden siirrossa on kuitenkin kyse tilanteesta, jossa vuokralainen itse ei enää jatka vuokrasuhteen osapuolena, vaan siirronsaaja tulee hänen tilalleen”, jatkaa Rosén Kiinteistölehdessä.

Airbnb:n ja muun lyhytaikaisen majoitustoiminnan kannalta on mielenkiintoista, miten ”korkeintaan puolet” asunnosta käytännössä lasketaan. Jos asunnosta vuokrataan alle puolet, on vuokranantajan mahdoton kieltää majoitustoimintaa. Sen sijaan jos asunnosta on alivuokralla yli puolet, voi vuokranantaja purkaa vuokrasopimuksen jopa ilman varoitusta.

Laissa ei ole määritelmää siitä, miten enintään puolet asunnosta pitää laskea.

”Periaatteessa mahdollisia laskentatapoja on runsaasti: laskentatavaksi voidaan ajatella ainakin puolta pinta-alasta, puolta huoneiden lukumäärästä tai puolta käytön ajallisesta määrästä. Oikeuskirjallisuudessa on tulkintasuositukseksi esitetty (asuin)huoneiden lukumäärää”, Rosén kirjoittaa Kiinteistölehdessä.

Tulkintasuosituksen mukaan yksiötä ei siis voi koskaan alivuokrata. Yksiössä on määritelmällisesti vain yksi huone, joten puolta asuinhuoneista ei yksinkertaisesti ole mahdollista luovuttaa eteenpäin. Useampihuoneisessa asunnossa alivuokraus sen sijaan on mahdollista, ja se vuokranantajan on pakko sallia.

Lakiteknisesti mielenkiintoista on myös, katsotaanko ihmisten majoittaminen lyhytaikaisesti asumiseksi vai ei. Asunnon käyttäminen muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä sovittiin on nimittäin kielletty.

Rosén muistuttaa Kiinteistölehden artikkelissa, että lyhytaikainen majoitustoiminta eroaa pitkäaikaisesta asumisesta monin tavoin: asukkaat esimerkiksi vaihtuvat nopeaan tahtiin, huoneisto kuluu normaalia nopeammin ja vedenkulutus on todennäköisesti tavallista suurempaa.

”Oikeudellisesti asumisen ja liiketoiminnan eroa olisi silti vaikea perustella, sillä liiketoiminta käytännössä ilmenee asumisena”, Rosén sanoo HS:lle.

Lyhytaikaisen majoitustoiminnan sallinnan tai kieltämisen tulkintaongelmien takia Rosén ja moni muu lakimies toivoo, että toiminnasta saataisiin oikeuskäytäntöä tai ”jopa korkeimman oikeuden prejudikaatti eli ennakkopäätös”, kuten Rosén kirjoittaa Kiinteistölehdessä.

Vaihtoehtoisesti AHVL:n voisi myös päivittää vastaamaan nykyaikaa.

http://www.hs.fi/kaupunki/a1305952529047